Quando um forno quebra em um imóvel alugado, a resposta depende menos do aparelho em si do que do seu status jurídico no contrato de locação e da causa da falha. O decreto de 26 de agosto de 1987 lista os reparos locativos, enquanto o artigo 6 da lei de 6 de julho de 1989 impõe ao locador a obrigação de manter o imóvel em bom estado.
Entre esses dois quadros, a fronteira se desloca dependendo se o forno está mencionado no estado de conservação, embutido ou simplesmente posicionado.
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Distribuição das despesas do forno em locação: tabela comparativa inquilino e proprietário
| Situação | À carga do inquilino | À carga do proprietário |
|---|---|---|
| Forno mencionado no contrato e no estado de conservação de entrada | Limpeza regular, substituição das borrachas da porta, lâmpada interna, manutenção corrente | Substituição se a falha estiver relacionada ao desgaste ou a um defeito não imputável ao inquilino |
| Forno embutido (elemento indissociável da cozinha) | Manutenção corrente apenas | Reparo ou substituição, pois o aparelho faz parte integrante do imóvel |
| Forno trazido pelo inquilino (não mencionado no contrato) | Totalidade das despesas (reparo e substituição) | Nenhuma obrigação |
| Falha causada por mau uso do inquilino | Reparo ou substituição integral | Nenhuma obrigação |
| Locação mobiliada (forno incluído no inventário) | Manutenção corrente | Substituição obrigatória para manter a conformidade do imóvel mobiliado |
Esta tabela se baseia na distinção entre reparos locativos e grandes reparos. O decreto de 1987 classifica a limpeza dos aparelhos de cozinha entre as despesas do inquilino. Assim que a falha se relaciona ao desgaste normal ou a um mau funcionamento técnico, a responsabilidade recai sobre o proprietário.
A questão de quem deve pagar pela substituição de um forno é, portanto, decidida caso a caso, cruzando o contrato, o estado de conservação e a origem da falha.
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Desgaste do forno em locação: o critério que altera a responsabilidade
O desgaste é o fator mais frequentemente subestimado em litígios relacionados a eletrodomésticos. Um forno que funcionou por cerca de dez anos sem incidentes e que quebra não pode ser razoavelmente imputado ao inquilino que está no imóvel há poucos meses.
Tabela de desgaste e seu papel na substituição
Desde a lei Alur, locador e inquilino podem anexar uma tabela de desgaste ao contrato. Esta tabela fixa uma vida útil teórica para cada equipamento. Além dessa duração, o desgaste é presumido normal e o proprietário arca com a substituição.
Poucos contratos incluem uma tabela específica para os aparelhos de cozinha. Na ausência de tabela, é a antiguidade do aparelho, documentada pelo estado de conservação de entrada e as notas fiscais de compra, que serve de referência em caso de desacordo.
Prova do desgaste: documentos a serem mantidos
- O estado de conservação de entrada, que deve descrever o forno (marca, estado visual, funcionamento) e não apenas mencionar “forno: bom estado”
- As notas fiscais de manutenção ou reparo anteriores, que atestam o histórico de manutenção
- A nota fiscal de compra do forno ou, na falta dela, sua data de fabricação legível na placa de identificação
Sem esses elementos, o proprietário pode contestar o desgaste. Um estado de conservação detalhado protege tanto o inquilino quanto o locador.
Forno embutido e obrigação de decência do imóvel
A distinção entre forno posicionado e forno embutido altera a natureza jurídica do problema. Um forno embutido é geralmente considerado um elemento indissociável da cozinha equipada. Sua falha não se enquadra mais na simples manutenção locativa, mas na obrigação do locador de fornecer um imóvel decente e conforme ao uso previsto.
Em locação mobiliada, o quadro é ainda mais rigoroso. O locador deve substituir qualquer equipamento listado no inventário que não funcione mais, exceto em caso de degradação comprovada pelo inquilino.
Várias decisões recentes de jurisdições de proximidade vão além: a ausência prolongada de um forno funcional em um imóvel onde ele estava listado no contrato foi qualificada como uma violação da obrigação de entrega. Alguns juízes concederam reduções de aluguel quando o locador demorou a intervir.
Cláusulas do contrato sobre eletrodomésticos: o que muda a situação
Os contratos padrão redigidos por agências imobiliárias e plataformas de gestão locativa estão cada vez mais integrando cláusulas específicas sobre eletrodomésticos. Essas cláusulas especificam a distribuição das despesas em caso de falha, às vezes com um limite de reparo (por exemplo, reparo à carga do inquilino abaixo de um certo valor, substituição à carga do proprietário acima).
Essa evolução contratual responde a uma ambiguidade que a lei de 1989 não resolve diretamente. O texto distingue os reparos locativos dos grandes reparos, mas não menciona explicitamente o forno nem os aparelhos de cozinha.
- Verifique se o contrato contém uma cláusula dedicada aos equipamentos eletrodomésticos e leia-a antes de relatar uma falha
- Identifique se o forno figura no estado de conservação de entrada ou no inventário (mobiliado), pois um forno ausente desses documentos não compromete o proprietário
- Relate a falha por escrito (carta registrada ou e-mail com confirmação de recebimento) para constituir um registro em caso de litígio
Na ausência de cláusula contratual, aplica-se o direito comum. O inquilino assume a manutenção corrente, o proprietário arca com os reparos relacionados ao desgaste ou ao vício do aparelho.
A fronteira entre manutenção locativa e substituição do forno repousa sobre três elementos verificáveis: o contrato, o estado de conservação e a antiguidade do aparelho. Um inquilino que documenta o estado do forno assim que entra e um proprietário que conserva a nota fiscal de compra têm cada um uma alavanca concreta para resolver um desacordo sem passar por um tribunal.